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卖房人逾期交房违约金多少合适?
发布日期:2022-08-17 07:35    点击次数:54

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

一、违约金的调整规则

《合同法》第114条规定:“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。” 《合同法解释二》第29条规定:“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的,人民法院应当以实际损失为基础,兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素,根据公平原则和诚实信用原则予以衡量,并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的,一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的‘过分高于造成的损失’”

根据上述法律规定,调整违约金主要的参考因素是实际损失,此外还要兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素。

二、房屋买卖中的逾期交房违约金

房屋买卖中,卖房人逾期交房的违约金的调整也要遵循违约金调整的一般规则。首先需要考虑的因素(也是最主要的因素)是买房人因卖房人逾期交房而遭受的实际损失是什么。是什么?是房租损失。因为:如果买房人没有其他房屋,卖房人不交房,买房人一般就要在外面租房子住,这就给买房人造成了房租的损失。当然,如果买房人有其他的房屋居住,一般就不需要在外面租房居住,也就不会有房租的积极损失。但是,这种情形下可以推定卖房人交房后买房人会将房屋出租,这样就会给买房人造成预期利益的损失——还是房租的损失。但是,这两个房租的损失不会同时产生。也就是说,买房人可能会有房租的积极损失,也可能会有房租的消极损失,但是买房人只会有一种房租损失,不会有两倍的房租损失。

此外,还需要考虑的合同履行情况(如买房人已付款的多少等)、房屋买卖双方当事人的过错程度等因素,白鹇这些因素因个案而差距很大。

综上,买房人的损失主要是房租的损失,因此,法院应当以标的房屋的房租为标准调整卖房人逾期交房的违约金。

附罗某某与汪某房屋买卖合同纠纷案

案情简介:1、原、被告于2016年1月24日签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定:原告(乙方)向被告(甲方)购买位于嘉定区曹安公路×弄×号×室建筑面积103.68平方米的房屋(下称系争房屋),总房价款200万元;双方在2016年4月20日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续;甲方未按合同约定期限交接房地产的,每逾期一日,甲方应向乙方支付总房款的万分之五作为违约金;双方协商一致于2016年5月30日之前办理房屋交接手续,交付标志为双方签订房屋交接书且甲方将该房屋的钥匙交付乙方,并对该房屋的物业、水、电、煤气、有线电视等费用进行结算及过户;合同附件五对于租赁情况未注明,抵押情况注明有抵押信息,具体内容至房地产登记机构查阅登记簿。2、同日,原、被告签订《买卖合同之补充协议》一份,约定:双方合同成交价200万元,实际房价为300万元,合同价格和实际房价的差额部分100万元,原告于签订买卖合同后当日支付给被告,该协议于双方签订关于系争房屋的上海市房地产买卖合同之日起生效;双方约定该房屋被告为净到手价,在该房屋交易过程中所产生的所有税、费由原告承担;如本协议与房地产买卖合同的约定不相符,以本补充协议为准。3、原告按约支付了房款299万元,房屋于2016年5月5日核准登记至两原告名下。4、被告向原告出售房屋时被告与案外人关于系争房屋的租赁合同尚未到期,房屋由案外人占有使用。对于上述当事人没有争议的事实,本院依法予以确认。

关于当事人争议的房屋是否应带租约交付的问题,根据双方提交的证据,系争房屋在买卖时被告与案外人的租赁合同确实尚未到期,但双方在房地产买卖合同中对租赁情况并未注明,也未约定房屋带租约交付,故按照交易惯例,被告应向原告交付清洁的房屋,被告主张的双方约定房屋带租约交付的事实本院不予认可。

审理中,被告于2017年1月4日向原告交付了系争房屋,原告向被告支付了尾款1万元。

裁判原文节选【案号:上海市嘉定区人民法院(2016)沪0114民初9099号】本院认为,原、被告签订的《上海市房地产买卖合同》及《买卖合同之补充协议》均系双方当事人的真实意思表示,且不违反法律、行政法规的禁止性规定,应属合法有效,双方均应按约履行。案件审理中,被告向原告交付了房屋,故原告要求被告交付房屋的诉讼请求本院不予支持。被告未按合同约定的期限向原告交付房屋,原告要求被告承担违约责任合法有据,但合同约定的违约金过高,且违约金应自合同约定的交付之日的次日起算,故本院酌情确定被告应按6,000元/月支付2016年5月31日至2017年1月4日的逾期交付房屋的违约金43,000元。据此,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定,判决如下:一、被告汪某应于本判决生效之日起十日内给付原告罗某某、彭议霖逾期交房违约金人民币43,000元。

二、驳回原告罗某某、彭议霖其余诉讼请求。

负有给付义务的当事人如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费400元,减半收取200元,由被告负担。被告负担之款应于本判决生效之日起七日内交付本院。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于上海市第二中级人民法院。



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