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被执行的房屋上有抵押,案外人的执行异议(之诉)还能否得到支持?
发布日期:2022-08-17 12:08    点击次数:118

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

我代理的某案外人执行异议之诉案获得了法院的支持【案号:南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初4656号】,这个案子里就存在一个执行异议(之诉)中普遍存在的问题:被执行的房屋上有抵押,案外人的执行异议(之诉)还能否得到支持?

 

这个问题其实也是《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第27条和第28条或第29条的“冲突”问题(本文以第28条为例),或者说这个问题是第28条适用的“限制”的问题。

 

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十七条规定,申请执行人对执行标的依法享有对抗案外人的担保物权等优先受偿权,人民法院对案外人提出的排除执行异议不予支持,但法律、司法解释另有规定的除外。第二十八条规定,金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。

 

抵押权是物权,物权期待权是介于物权和债权之间的一种权利,物权优先于债权,所以抵押权优先于物权期待权受保护。这个逻辑没错。但是,在案外人执行异议(之诉)案件中,申请执行人的抵押权可能不会干巴巴地PK案外人的物权期待权。因为案外人可能还有购买不动产的剩余价款没有支付给被执行人,而且这个剩余价款可能会超过抵押权的金额。这样的话,只要案外人把剩余价款交付执行,抵押权人的债权即可全部得到实现,也就没有必要再谈论抵押权和物权期待权谁更优先了。

 

换个角度,单单从《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第28条的规定来看,也能解释上面的问题。第28条规定了四个要件,但是并不是案外人只要满足这四个要件其执行异议(之诉)就能得到满足,因为第28条除了四个要件之外还有一个长长的前提——“金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的”,具体到本文所讨论的问题,如果被执行的房屋存在抵押权,案外人的物权期待权能否排除执行呢?这就要看案外人购买被执行的不动产的剩余价款是否等于或超过抵押权的金额,且案外人愿意将剩余价款交付法院执行。如果案外人购买被执行的不动产的剩余价款等于或超过抵押权的金额,且案外人愿意将剩余价款交付法院执行,那么案外人的物权期待权就能够排除执行,否则就不能排除执行。

 

那么,如果案外人未支付的价款(剩余价款)低于抵押权的金额,案外人能否自愿地增加剩余价款到抵押权的金额以寻求法院支持其执行异议(之诉)?我认为,这是案外人对自己私权利的处分,法院不应禁止。至于案外人是否有权向被执行人追偿其多支付的价款,本文不讨论。

 

 

 

 

附:(注:本案为我本人代理的案件, 798法院生效判决支持了我方的诉请)

原告刘某某与被告王某康、王某弟等案外人执行异议之诉案

 

案情简介:2015年7月26日,刘某某与王某弟、王某签订《房地产买卖合同》,约定刘某某购买王某弟、王某位于江宁区秣××街道清水××东路××绿洲花园××室房屋,建筑面积为141.18平方米。合同第二条约定,“买卖双方同意该物业总价款为人民币壹佰玖拾万元整(¥1900000元)。买方(刘某某)于2015年8月26日前付给卖方(王某弟、王某)定金人民币贰万元(¥20000元)定金最终充抵房款,房款支付方式为:首付款人民币壹佰万元整[¥1000000元]分两次支付,第一次支付人民币陆拾万元整于2015年8月2日前支付,第二笔人民币肆拾万元整于2015年10月15日前支付,剩余房款人民币玖拾万元由买方做银行按揭贷款直接支付给卖方。卖方保证对上述物业享有合法享有权,如存在隐瞒与该物业买卖有关的重要事实或提供虚假情况等违反诚实信用行为的,或因卖方导致该物业无法办理产权登记手续的,卖方应赔偿由此而给买方及经纪方造成的全部损失”。合同第四条约定,“买卖双方同意该物业交付使用的时间为:卖方收齐房款当天。”合同第六条约定,“因买方或卖方违反本合同约定,如拒不配合提供交易所需资料或逾期办理交易、按揭等买卖相关手续、逾期交付房产、逾期交付房款等无故不履行本合同项下义务,则(1)逾期未超过十天的,违约方需按逾期每日总房价的千分之一向守约方支付违约金;…(3)若守约方同意继续履行合同的,守约方有权要求违约方按每日房价的千分之一支付违约金。合同未约定明确履行期限的,以守约方或经纪方发出敦促履行通知之日起五天为履行期限”。同日,刘某某支付王某弟、王某购房定金2万元。2015年7月30日,刘某某支付王某弟、王某房屋首付款第一笔款项60万元。2015年8月15日,案涉房屋交付给刘某某。

另查明,王某康与王某弟、王某民间借贷纠纷一案,本院于2015年8月17日作出(2015)江宁开民初字第1483号民事裁定,查封王某弟、王某所有的位于江宁区秣××街道清水××东路××绿洲花园××室房屋。2015年12月14日,本院作出(2015)江宁开民初字第1483号民事判决,现已发生法律效力。因王某弟、王某未履行义务,王某康向本院申请执行。本院于2016年2月23日立案执行。2016年3月28日,本院作出(2016)苏0115执1393号执行裁定,冻结提取被执行人王某弟、王某在刘某某××南京××区秣××街道清水××东路××绿洲花园××室房产价款90万元。当日,本院制作协助执行通知书,连同上述裁定书一并送达刘某某。

2015年8月28日,刘某某以王某、王某弟为被告向本院提起诉讼,要求继续履行《房地产买卖合同》。2015年9月14日,刘某某以双方和解为由向本院申请撤回前述案件的诉讼。2015年12月,刘某某再次以王某、王某弟为被告向本院提起诉讼,要求协助办理产权过户手续等。本院于2016年3月作出(2015)江宁禄民初字第1367号民事判决,因案涉房屋被保全以及有抵押驳回刘某某的诉讼请求。后刘某某向南京市中级人民法院提起上诉,南京市中级人民法院于2016年9月作出(2016)苏01民终5616号民事判决,驳回上诉、维持原判。2017年1月,刘某某向本院提出执行异议,本院于2017年3月10日作出(2017)苏0115执异12号执行裁定书。刘某某不服前述裁定书向本院提起本案诉讼。

还查明,案涉房屋登记在王某弟、王某名下,该房屋上存在一次抵押,抵押金额为99万元,抵押权人为中国邮政储蓄银行江宁支行。审理中,刘某某于2017年4月20日将剩余房款128万元汇款至本院账户。王某弟经本院传唤,无正当理由未到庭。

 

 

裁判原文节选【案号:南京市江宁区人民法院(2017)苏0115民初4656号】当事人的合法权利应受法律保护。《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定:金钱债权执行中,买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议,符合下列情形且其权利能够排除执行的,人民法院应予支持:(一)在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同;(二)在人民法院查封之前已合法占有该不动产;(三)已支付全部价款,或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行;(四)非因买受人自身原因未办理过户登记。本案中,其一,在本院查封案涉房屋之前,刘某某与王某弟、王某已经签订合法有效的书面买卖合同,刘某某亦占有了案涉房屋。其二,刘某某已经支付部分房款,且将剩余房款汇入本院账户,可以认定刘某某按照人民法院的要求交付执行,已经付清购房款。其三,案涉房屋设有抵押且在2015年8月17日被查封,在抵押权未涤除以及未解除查封之前,案涉房屋均无法办理过户登记。王某、王某弟将案涉房屋出售给刘某某,涤除抵押系王某、王某弟的义务。案涉房屋因王某、王某弟未涤除抵押以及因王某、王某弟原因被查封,致使无法办理过户登记,刘某某对此不存在过错。综上,刘某某的诉讼请求符合法律规定,本院予以支持。被告王某弟经本院传票传唤,无正当理由未到庭,可缺席判决。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条、《最高人民法院关于适用的解释》第三百一十一条、第三百一十二条、《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,缺席判决如下:

不得执行位于南京市江宁区秣××街道清水××东路××绿洲花园××室房屋。

本案应收案件受理费21900元,由被告王某弟、王某负担。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状,并按对方当事人的人数提出副本,上诉于江苏省南京市中级人民法院。同时向南京市中级人民法院预交上诉案件受理费。

 

 



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