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为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效?
发布日期:2022-08-17 08:36    点击次数:160

 

《合同法》第五十二条规定:“有下列情形之一的,合同无效:……(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;……”根据此规定,恶意串通损害第三人利益的合同无效。这其中的主观要件“恶意”要通过客观行为来进行判断:(1)卖售人(被执行人)有尚未偿还的债务,但是却以明显不合理的低价【《合同法解释二》第十九条规定:“对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的,一般可以视为明显不合理的低价;……”】转让其房产(且卖房款没有交付法院执行,或者卖房款不足以偿还其债务),卖售人明显是有恶意的。(2)买受人恶意与否比较难判断。房价明显低于市场价是认定其恶意的一个很重要的要件,但是仅仅这一个要件尚不足以认定买受人是恶意的,还要找一些其他的要件来“补强”,比如:买受人与卖售人是亲戚朋友,合同条款不合常理(付款时间、交房时间、违约责任、户口迁出等重要问题没有做出约定),合同的履行存在异常(如买受人没有实地看房、买受人没有按约付款且卖售人没有催讨、卖售人没有按约交房且买受人没有催促交房等)。再加上这些不合常理的情形即可认定买受人也是恶意的了,这样就可以适用“恶意串通损害第三人利益”的条款认定为规避执行而低价转让房屋的买卖合同无效了。

 

二、第三人可以主张房屋买卖合同无效

 

1、从实务的角度看

 

合同具有相对性,合同双方当事人之外的人可以称之为第三人。第三人要想主张合同无效,有两种途径:(1)非诉讼途径。即直接告知房屋买卖双方,你们的合同是无效的,你们应当按照《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任)的规定返还财产,赔偿损失等。但是,这基本不会起什么实际效果。(2)诉讼途径。即通过一个诉讼程序来请法院确认房屋买卖合同的效力(我们所说的第三人可否主张房屋买卖合同无效一般也就是指第三人可否诉请确认房屋买卖合同无效)。但是,走诉讼途径就必然涉及到一个问题,即法院是否受理的问题(不要误解所谓的立案登记制)。《民事诉讼法》第一百一十九条规定:“起诉必须符合下列条件:(一)原告是与本案有直接利害关系的公民、法人和其他组织;(二)有明确的被告;(三)有具体的诉讼请求和事实、理由;(四)属于人民法院受理民事诉讼的范围和受诉人民法院管辖。” 即原告要与本案直接利害关系才具备起诉的资格。具体到本文所讨论的问题就是第三人要与房屋买卖合同的效力的确认有直接的利害关系,如合同能被确认无效与第三人要有直接利害关系(如标的房屋是卖房人由第三人处购得,第三人和卖房人之间的房屋买卖合同已被确认无效,如果卖房人和买房人之间的房屋买卖合同能够被确认无效,第三人即可取得标的房屋的所有权)。即第三人要与房屋买卖合同效力的确认有直接利害关系才可以诉请确认合同无效。

 

2、从理论的角度看

 

理论上对于这个问题的争论由来已久。理论上首先将合同无效分为绝对无效和相对无效。但是划分标准差别很大。两个主流的观点,一个观点是以合同无效的效力范围为标准将之划分为绝对无效与相对无效【对任何人都无效的为绝对无效,只对部分人无效的为相对无效】;另一个观点是以合同所违反的法律所保护的利益的种类为标准进行划分的【违反保护社会利益的法律的合同绝对无效,违反保护个人利益的法律的合同相对无效】。其实,这两种学说,前者是从效果的角度划分的,后者是从原因的角度划分的,其实质是一样的——违反保护社会利益的法律的合同绝对无效,绝对无效的合同对任何人皆无效;违反保护个人利益的法律的合同相对无效,相对无效的合同只对部分人无效。这样,对于前者,任何人皆得主张无效,对于后者,应当只允许被法律所保护的人才有权主张合同无效。

 

三、法院可以直接对合同无效的法律后果作出判决

 

我们通常所说的合同无效,是自始、当然、绝对、确定无效。所谓自始无效,即合同溯及至合同成立时即无效;所谓当然无效,即不需要任何人主张也不需要法院判决,合同都是无效的;所谓绝对无效,即合同对任何人都是无效的;所谓确定无效,即无效的合同不能修复转化成有效合同。一个无效的合同,通俗讲即不存在,什么都没有。

 

合同无效是对已经成立的合同进行价值判断的结果,不受当事人单方或双方意志的控制。一个无效的合同是不能继续履行的,也是不能解除的,而只能根据《合同法》第五十八条(合同无效或者被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还;不能返还或者没有必要返还的,应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。)等法律的规定承担相应法律责任。因此,法院可以对合同无效的法律后果做出裁判。

 

另外,从节约诉讼成本的角度来看,法院也应当在认定合同无效之后,对合同无效的法律后果做出裁判。

 

 

附张某某诉孙某确认合同无效纠纷案

 

案情简介:2007年11月6日,原审法院受理了孙某起诉陈某民间借贷纠纷一案,该案经审理后作出(2007)松民三(民)初字第2952号民事判决,判令陈某于判决生效之日起十日内归还孙某借款人民币(以下币种相同)20万元。该一审判决生效后,因陈某未按照判决履行偿付义务,孙某向法院申请执行,但因陈某下落不明,无可供执行的财产,原审法院裁定(2007)松民三(民)初字第2952号民事判决中止执行。2014年7月11日,原审法院受理孙某起诉孙某某其他婚姻家庭纠纷一案,该案经审理后作出(2014)松民一(民)初字第6186号民事判决,认定孙某某与陈某系夫妻关系, 卡尼尔美业(武汉)科技有限公司于1993年6月28日登记结婚,判令孙某某对(2007)松民三(民)初字第2952号民事判决确定的债务承担共同偿还责任。该案一审判决后业已生效。2012年10月22日,孙某某及张某某就上海市松江区XX村XX号XX室房屋(以下简称系争房屋)签订《上海市房地产买卖合同》一份,约定孙某某将系争房屋出售给张某某,房屋建筑面积为84.02平方米,房屋转让价款为925,000元,孙某某于2012年12月31日前腾出房屋并通知张某某进行验收交接。双方于2012年12月31日前共同向房地产交易中心申请办理转让过户手续。张某某在产证过户时一次性支付孙某某925,000元。《上海市房地产买卖合同》中载明的居间介绍的房地产经纪公司为上海XX事务所。对于房款的支付情况,张某某提供孙某某于2012年10月15日出具的收条一份,载明收到张某某购房款150,000元。孙某某于2012年10月21日出具的收条一份,载明收到张某某购房款99,000元。2012年10月22日上海银行个人业务回单一份,载明张某某向孙某某转账426,000元。2013年2月22日上海个人业务回单一份,载明张某某向孙某某转账80,000元。孙某对2012年10月22日的426,000元银行转账予以认可,表示因为系争房屋当时尚有银行抵押贷款,该426,000元系为了偿还抵押贷款涤除抵押登记以便交易过户。孙某对两份收条真实性不予认可。孙某对2013年2月22日的银行转账不予认可,认为时间不符。且张某某的付款方式不符合合同约定。系争房屋现由案外人实际占有使用,孙某某未向张某某履行过交付房屋的义务。张某某取得系争房屋产权后,与实际占有使用房屋的案外人多次发生纠纷,并发生诉讼情况如下:(2013)松民三(民)初字第947号,2013年4月24日立案,张某某起诉张某A排除妨害纠纷,该案因张某某未按时到庭按撤诉处理结案。(2013)松民三(民)初字第2264号,2013年9月6日立案,张某某起诉张某A、孙B排除妨害纠纷,该案以张某某申请撤诉结案。(2014)松民三(民)初字第2581号,2014年8月1日立案,张某某起诉张某A、孙B排除妨害纠纷,该案以张某某申请撤诉结案。(2014)松民三(民)初字第3151号,2014年9月16日立案,张某某起诉蒋某C排除妨害纠纷,该案以张某某未到庭按撤诉处理结案。(2014)松民三(民)初字第3612号,2014年10月22日立案,张某某起诉蒋某C排除妨害纠纷,该案目前处于中止审理状态。原审法院于2013年4月24日立案受理了张某某起诉孙某某房屋买卖合同纠纷一案,该案中,张某某与孙某某达成调解协议,孙某某于2013年7月10日前向张某某交付系争房屋。原审法院于2014年9月26日立案受理(2014)松民三(民)初字第3302号房屋买卖合同纠纷,孙某起诉要求撤销孙某某与张某某之间的房屋买卖合同。该案中,张某某委托其女儿张某某出庭应诉。该案以孙某撤回起诉结案。张某某关于其与孙某某就系争房屋签订《上海市房地产买卖合同》的过程向原审法院陈述如下:张某某的女儿张某某原系上海XX事务所工作人员,自称为孙某某大哥的“王大哥”(同音)找到上海XX事务所欲出售系争房屋,当时“王大哥”提出的价格是95万元,张某某认为房屋价格较低,于是产生以其母亲张某某的名义购买系争房屋的想法,最终议价至92.5万元。《上海市房地产买卖合同》是张某某在其工作的上海XX事务所打印出来的,双方签字是在交易中心办理过户手续时签的。签订合同前,张某某并未去系争房屋实地看过,因为张某某对系争房屋的房型是有所了解的,且孙某某称房屋内并无装修,张某某是当做毛坯房购买的,无需现场看房。整个交易过程,张某某并未实际参与,除在《上海市房地产买卖合同》中签名以外,其他均由张某某具体操作实施。上海D有限公司于2014年4月14日对系争房屋在2012年10月9日的市场价值评估为110万元。2015年12月孙某诉至原审法院,请求判令:1、孙某某与张某某就系争房屋订立的房屋买卖合同无效;2、张某某支付孙某诉讼保全担保费8,000元。关于合同无效的法律后果则不要求在本案中处理。孙某某、陈某未作答辩。张某某不同意孙某的诉讼请求,并辩称:张某某与孙某某签订的房屋买卖合同合法有效,不存在恶意串通的情形。

 

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市松江区人民法院(2015)松民三(民)初字第1509号】恶意串通,损害第三人利益的合同无效。本案争议焦点在于孙某某与张某某之间是否存在恶意串通损害孙某利益导致合同无效的情形。陈某在对孙某负有债务未能清偿的情况下,其配偶孙某某将其名下的房屋转让,致使至今未能履行生效判决确定的给付义务,主观恶意明显。关于张某某是否存在恶意串通应全面分析订立合同时的具体情况、合同约定内容以及合同的履行情况,并在此基础上加以综合判定。本案中,张某某购买系争房屋系由其女儿张某某实际办理操作。即便张某某作为上海XX事务所的工作人员以张某某名义购买房屋,也应具备一般房屋买卖的磋商过程。而从签订合同的过程来看,双方没有经过一般房产买卖的交易磋商过程。张某某在未与孙某某签订任何定金协议并支付定金或房款的情形下,先从网上打印出正式版本的房地产买卖合同,且未经双方在合同上签字确认即先行支付了部分房款,张某某及孙某某作为买卖双方在交易中心办理产权过户时方在合同上签字确认,有违一般交易习惯。从合同内容来看,双方约定房屋价款为925,000元,相比市场价格1,100,000元显然较低。鉴于房屋系具有重大价值的商品,一般购房者在缔约前均会审查房屋权利限制状况、占有使用情况、审慎拟定合同条款以约束对方履行义务。然张某某作为房产经纪从业人员,却在合同中对抵押登记状况、户口情况、逾期交付房屋时的违约责任等只字未提,不符合一般交易常理。从合同的履行情况来看,张某某及张某某在订立合同前均没有实地看过房屋。从房款的支付情况看,在未与孙某某签订任何书面协议的情况下,即支付房款249,000元,而另一笔80,000元虽有银行转账凭证予以证明,但转账日期发生在2013年2月22日,已过合同约定的交房时间,孙某某并未向张某某实际交付房屋,但张某某仍支付该80,000元,于理不合。综上,结合上述本案案情综合判断,张某某并非善意购房人,其与孙某某存在恶意串通,损害孙某利益的行为,其与孙某某之间的房屋买卖合同应属无效。鉴于当事人就合同无效的后果均未要求在本案中予以一并处理,故对此不予处理,当事人可另行主张。孙某要求张某某支付财产保全担保费用8,000元,无法律依据,不予支持。孙某某、陈某未到庭参加诉讼,且未发表答辩、陈述意见,视为放弃其答辩、陈述权利,对此产生的法律后果,应由孙某某、陈某自行承担。原审法院审理后,依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第(二)项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定,于2015年12月14日作出判决:一、确认孙某某与张某某之间就坐落于上海市松江区XX村XX号XX室房屋签订的《上海市房地产买卖合同》无效;二、驳回孙某的其余诉讼请求。案件受理费14,700元、财产保全申请费5,000元,合计诉讼费19,700元,由孙某负担50元,由孙某某、张某某负担19,650元。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终3117号】我国《合同法》第五十二条规定,恶意串通并损害国家、集体或第三人利益的,合同无效。本案争议焦点在于上诉人张某某与原审被告孙某某之间转让系争房屋的行为是否构成恶意串通,双方就此签订的买卖合同之效力。通常情况下,恶意串通系指为牟取不法利益合谋实施的损害他人利益的违法行为。其构成要件有二:一是主观心态是故意而为之,即明知某行为会损害他人权益,仍积极促成该行为发生或实施;二是为了牟取利益,即通过实施该行为可以获取一定收益,包括直接增加自身收益,以及通过减少支出而间接增加自身收益。根据本案所查明的事实,孙某某明知其配偶,即原审被告陈某对被上诉人孙某尚有未能执行的到期债务的情况下,仍将其名下的系争房屋低价出售给张某某,孙某某的主观恶意明显。而张某某明知该房屋价格明显低于当时市场价,又不让实地看房的情况下,仍购买系争房屋;并直接通过网签合同即进行交易,且买卖合同对于房屋抵押登记状况、户口情况、逾期交付房屋违约责任等只字未提;整个购房交易过程异于常态。因此,张某某亦不属于善意购房者。系争房屋转让后,陈某无其他财产可供偿还债务,该财产转让必然影响孙某实现债权,而陈某、孙某某也在一定程度上规避了债务履行,可认定为牟取了利益。因此,孙某某与张某某之间转让系争房屋的行为符合恶意串通,且侵害了第三人利益,违反了法律的禁止性规定,故因房屋转让而形成的买卖合同应认定无效。综上,原审法院在查明事实的基础上,就其判决的依据及理由作了充分详尽的析理阐述,本院也予认同,故不再赘述。上诉人张某某的上诉理由均不能成立,其上诉请求,本院不予支持。据此,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币14,700元,由上诉人张某某负担。本判决为终审判决。

 



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