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出租人解除合同,承租人翻建房屋的花费可否获得补偿?
发布日期:2022-08-17 05:19    点击次数:145

郑重声明:严禁抄袭、违者必究!

引言:承租人翻建租赁房屋,假设取得建设工程规划许可证且按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,未因违反《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条【出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋,与承租人订立的租赁合同无效。……】的规定而无效。那么,在承租人违约的背景下,承租人翻建房屋的花费可否获得赔偿或补偿?法律依据是什么?

 

一、违约责任行不通

 

《合同法》第九十七条规定:“合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施,并有权要求赔偿损失。”第一百零七条规定:“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”根据上述法律规定,应当是违约方向守约方赔偿损失,即便违约方有损失,也不能依据违约责任的法律规定向守约方主张赔偿。

 

二、公平责任行不通

 

《民法通则》第一百三十二条规定:“当事人对造成损害都没有过错的,可以根据实际情况,由当事人分担民事责任。”这里的公平责任针对的是侵权责任的赔偿,而非违约责任的赔偿。因此,公平责任不适用于本文所讨论的问题。

 

三、不当得利或无因管理作为法律依据比较合适

 

1、不当得利

 

《民法通则》第九十二条规定:“没有合法根据,取得不当利益,造成他人损失的,应当将取得的不当利益返还受损失的人。”《民法总则》第一百二十二条规定:“因他人没有法律根据,取得不当利益,受损失的人有权请求其返还不当利益。”承租人翻建其所租赁的房屋,出租人没有法律上的根据取得了新翻建的房屋的利益,承租人受有损失,承租人可以依据上述法律规定要求出租人返还不当利益。所返还的金额,应当以新房屋现存的价值减去如果不翻建旧房屋现存的价值之差。当然,新房屋现存的价值可以通过评估等方式来确定,但是旧房屋如果不翻建现存的价值是多少很难进行评估,只能由法院对其价值参考一定的标准和因素进行自由裁量。

 

2、无因管理

 

《民法通则》第九十三条规定:“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失进行管理或者服务的,有权要求受益人偿付由此而支付的必要费用。”《民法总则》第一百二十一条规定:“没有法定的或者约定的义务,为避免他人利益受损失而进行管理的人,有权请求受益人偿还由此支出的必要费用。”承租人没有法定或者约定的义务为出租人翻建房屋,但是为了避免出租人的利益受损而翻建其房屋,出租人有权要求作为受益人的出租人偿还由此支出的必要费用。返还的范围以承租人实际支出的必要费用为限(如购买建材、雇佣施工队等的费用)。

 

综上,承租人违约,出租人解除合同,承租人翻建房屋的花费可以获得补偿,法律依据是不当得利或无因管理。

 

附上海市浦东新区文化艺术指导中心诉赵某某房屋租赁合同纠纷案

 

案情简介:上海市浦东新区周浦镇XX路XX弄东侧六上六下副房(以下简称“租赁房屋”)系由原上海市XX县文化馆为新建XX图书馆而向相关部门申请用地、资金后建造。2009年2月18日,原上海市XX区文化馆与赵某某签订《房屋租赁协议》,约定将租赁房屋出租给原上海市XX区文化馆使用,租赁房屋的有效期从2009年装修好开始计算到动迁止,前三年租金为3万元(人民币,下同)一年,第四年开始至动迁止租金为4万元一年,租金一年分两次交纳,每次各付50%,第一次付款时间为每年7月1日前,第二次付款时间为每年1月1日前等。原上海市XX区文化馆于2009年4月将租赁房屋交付赵某某,之后赵某某对租赁房屋进行装修翻建, 广州体育馆在施工过程中发生人身伤亡事故,故原上海市XX区文化馆与赵某某于2009年4月11日达成《补偿协议》,原上海市XX区文化馆同意免除赵某某五年租金,在五年免收租金期内如遇动迁或不可抗力因素需终止协议,赵某某翻建部分和内部装修作为赵某某所有,其余与赵某某无关,如五年之后赵某某在经营过程中确实碰到困难,考虑到赵某某之前赔偿金额较大,可以进行商定租金等。2015年6月30日,上海市浦东新区文化艺术指导中心(以下简称“文化中心”)委托律师致函赵某某认为双方签订的协议属于无效合同,并要求赵某某于2015年8月1日前腾退房屋并结清相关费用。2015年8月10日,基于赵某某提出要求赔偿160余万元的请求,文化中心再次委托律师致函赵某某,表示不接受赵某某的赔偿请求,并赵某某要求支付租金、腾退房屋等。另查明,2010年8月3日,上海市浦东新区机构编制委员会发文,撤销了原上海市XX区文化馆事业单位建制,有关职能划入上海市浦东新区文化艺术指导中心。审理中,根据赵某某申请,原审法院依法委托上海四海建设工程造价咨询监理有限公司对租赁房屋装修、翻建、翻新价格进行评估,鉴定过程中,赵某某撤回对租赁房屋装修造价鉴定,上海四海建设工程造价咨询监理有限公司于2016年1月26日出具司法鉴定意见书,结论为租赁房屋翻建工程造价为294,189元。原审审理中,文化中心请求法院判令:1、解除原上海市XX区文化馆与赵某某于2009年2月18日就上海市浦东新区XX镇XX路XX弄XX号XX路XX弄东侧副房签订的房屋租赁协议;2、赵某某立即搬离并返还租赁房屋;3、判令赵某某支付2014年11月1日至实际搬离之日止的租金(按照每年4万元标准);4、本案案件受理费由赵某某承担。赵某某则不同意文化中心的上述诉讼请求。

 

 

裁判原文节选

一审【案号:上海市浦东新区人民法院(2015)浦民一(民)初字第35297号】依法成立的合同受法律保护。原上海市XX区文化馆与赵某某签订的《房屋租赁协议》及《补充协议》,系双方当事人真实意思表示,与法不悖,合法有效,双方均应遵照履行。原上海市XX区文化馆事业单位建制撤销后,相关职能划入上海市浦东新区文化艺术指导中心,故文化中心提起本案诉讼并无不当。原审审理中,赵某某同意解除双方签订的房屋租赁协议,原审法院予以准许。鉴于双方租赁协议解除,赵某某理应及时将房屋返还给文化中心并支付房屋占有期间的相关费用,故文化中心的相应请求,原审法院予以支持。对于租金、使用费的标准,双方虽在补充协议中约定租金可另行商议,但双方并未就租金标准另行达成一致,故文化中心参照双方租赁合同约定即4万元/年,原审法院予以准许。对于赵某某主张的房屋翻建费用,经司法评估,该费用为294,189元,赵某某翻建虽无相关出租方同意证明,但根据补充协议内容等可以看出租方对其翻建、装修是明知的,且也无证据证明出租方就此提出过异议,应视为出租方同意赵某某翻建装修。对该部分费用的补偿,因双方在租赁合同中并未明确约定租赁期限,原审法院参照最长租赁期20年计算,考虑到翻建的折旧、租赁期限、双方过错以及结合双方合同解除的原因等因素,酌定由文化中心补偿赵某某18万元。赵某某提出的装修补偿,因赵某某自行撤回装修部分的评估,原审法院难以确定该部分费用,且双方对装修费用亦未达成一致,故原审法院对赵某某要求补偿的请求难以支持。赵某某提出人身伤亡事故补偿金,该费用系赵某某自身经营过程中产生,其要求文化中心予以补偿缺乏依据,原审法院难以支持。原审法院审理后于二○一六年二月十八日作出判决:一、解除原上海市XX区文化馆与赵某某于2009年2月18日签订的《房屋租赁协议》;二、赵某某于判决生效之日起三十日内搬离承租的上海市浦东新区周浦镇XX路XX弄东侧副房六上六下房屋,并返还给上海市浦东新区文化艺术指导中心;三、赵某某于判决生效之日起三十日内支付上海市浦东新区文化艺术指导中心房屋租金、使用费(自2014年11月1日起至实际返还之日止,按照4万元/年标准计算);四、上海市浦东新区文化艺术指导中心于判决生效之日起三十日内补偿赵某某房屋翻建费用18万元。负有给付金钱义务的当事人,如未按原审判决指定的期间履行给付义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费742元,减半收取计371元,由赵某某负担;评估费15,000元,由上海市浦东新区文化艺术指导中心负担10,000元,赵某某负担5,000元。

 

 

二审【案号:上海市第一中级人民法院(2016)沪01民终4292号】本院认为,本案二审的争议焦点在于上诉人是否应向被上诉人补偿租赁房屋的翻建费用。首先,房屋翻建、翻新与装饰装修有所不同,装饰装修一般为易耗品,合同期满后其价值一般消耗完毕,不存在房屋增值的问题,而翻建后的房屋价值存在增值,且租赁合同解除后房屋增值部分亦由上诉人取得。其次,根据《补充协议》约定的内容可知,上诉人对于被上诉人翻建、装修房屋是明知的,上诉人并未对此提出异议而是同意被上诉人继续履行租赁合同,由此可见,上诉人对于租赁房屋的翻建是同意的。再者,本案并无证据表明原出租人被撤销单位建制后,上诉人曾要求被上诉人支付租金,况且,上诉人曾向被上诉人发函主张合同无效,故双方租赁合同解除的责任难以仅归咎于被上诉人一方。基于上述理由,本院认为,原审法院根据租赁房屋翻建工程的造价,结合当事人过错程度、合同履行情况等因素,酌定由上诉人补偿被上诉人房屋翻建费用18万元,应属合理,本院予以维持。综上所述,原审法院根据本案查明的事实所作的判决并无不当,本院予以维持。上诉人的上诉请求,缺乏事实和法律依据,本院不予支持。据此,根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定,判决如下:驳回上诉,维持原判。二审案件受理费人民币742元,由上诉人上海市浦东新区文化艺术指导中心负担。本判决为终审判决。

 

 



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